Anlage V 2025 ausfüllen: Was private Vermieter für die Steuererklärung wissen müssen

Wer in Deutschland vermietet, muss die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung in der Anlage V zur Einkommensteuererklärung angeben. Für das Steuerjahr 2025 ändert sich strukturell wenig gegenüber 2024, aber die Grundsteuer-Reform und ein paar weniger bekannte Werbungskosten-Positionen führen bei vielen Vermietern zu Unsicherheit. Dieser Leitfaden zeigt, was in welches Feld gehört und wo die typischen Fallstricke liegen.

Wer muss die Anlage V abgeben?

Jeder, der im Veranlagungsjahr Einnahmen aus der Vermietung einer Immobilie oder einer Eigentumswohnung erzielt hat, muss die Anlage V ausfüllen. Das gilt auch, wenn die Einnahmen unter dem Grundfreibetrag liegen oder die Vermietung Verluste macht, denn gerade Verluste können steuerlich genutzt werden. Pro vermieteter Einheit ist eine eigene Anlage V nötig, bei Ehegatten mit gemeinsamer Veranlagung wird die Einheit in der Regel einmal erklärt und der Anteil aufgeteilt.

Einnahmen: was in den oberen Teil gehört

Die Einnahmen-Seite ist meist der einfachere Teil. Hier werden alle Beträge erfasst, die der Mieter im Kalenderjahr tatsächlich gezahlt hat (Zufluss-Prinzip, §11 EStG).

Kaltmiete: alle vereinnahmten Mieten ohne Nebenkosten.
Umlagen und Nebenkosten-Vorauszahlungen: diese sind als Einnahme zu erfassen. Die im gleichen Jahr an den Versorger gezahlten Nebenkosten werden dann als Werbungskosten wieder abgezogen — unter dem Strich ergibt sich oft eine ähnliche Summe, aber die Bruttodarstellung ist Pflicht.
Einnahmen aus Stellplätzen, Garagen, Werbeflächen: alles, was zum Mietvertrag gehört oder separat eingenommen wird.
Rückzahlungen an Mieter aus einer Nebenkostenabrechnung: mindern die Einnahmen des Jahres, in dem die Abrechnung fliesst.

Ein häufiger Fehler: die Nebenkosten-Vorauszahlung wird vergessen, weil sie gefühlt ein Durchlaufposten ist. Finanzämter erkennen das an der Bruttomiete in Mietverträgen und fragen nach.

Werbungskosten: die wichtigsten Positionen

Laufende Kosten der Immobilie

Grundsteuer: ab 2025 gilt bundesweit die reformierte Grundsteuer. Wichtig: eingetragen wird der tatsächlich gezahlte Betrag im Kalenderjahr 2025. Wer seinen Grundsteuerbescheid erst 2025 für 2025 erhalten und bezahlt hat, trägt ihn dort ein. Wer 2025 noch alte Beträge nachgezahlt hat (Jahre vor 2025), kann diese ebenfalls absetzen.
Gebäudeversicherung, Haftpflicht, Rechtsschutzversicherung für das Objekt.
Schornsteinfeger, Wartungsverträge, Hausmeister, Gartenpflege.
Strom, Heizung, Wasser für Allgemeinbereiche und Leerstandszeiten.
Verwaltungskosten: WEG-Verwalter, Steuerberater-Anteil für die Anlage V, Kontoführungspauschale (36 EUR pauschal ohne Nachweis üblich, Einzelfallprüfung empfohlen).

Schuldzinsen

Zinsen aus Immobiliendarlehen sind voll absetzbar, die Tilgung dagegen nicht (die Tilgung ist Vermögensaufbau, kein Aufwand). Wichtig ist also, aus der Jahresmitteilung der Bank nur den Zinsanteil zu übernehmen. Bei Sondertilgungen oder Umschuldungen lohnt ein Blick auf Vorfälligkeitsentschädigungen — diese gelten in der Regel als Werbungskosten.

Erhaltungsaufwand vs. Herstellungsaufwand

Hier sitzt der grösste Fallstrick. Der Unterschied entscheidet, ob Sie den Betrag sofort in voller Höhe absetzen können oder über viele Jahre (via AfA) verteilen müssen.

Erhaltungsaufwand: Reparaturen, Renovierungen, Austausch gleichwertiger Teile. Sofort in voller Höhe Werbungskosten. Beispiel: kaputter Heizkessel wird durch gleichwertigen ersetzt, defekte Fenster werden erneuert, gestrichen, Bodenbelag getauscht.
Herstellungsaufwand: Massnahmen, die den Gebrauchswert heben oder die Nutzungsdauer verlängern. Nur über AfA absetzbar. Beispiel: Anbau, Dachausbau, erstmaliger Einbau einer Heizung, Vergrösserung der Wohnfläche.
Anschaffungsnaher Aufwand (§6 Abs. 1 Nr. 1a EStG): wer in den ersten drei Jahren nach Kauf mehr als 15% des Kaufpreises für Instandsetzung ausgibt, muss den Betrag als Herstellungsaufwand behandeln. Diese Regel trifft viele Modernisierer nach dem Kauf.

Abschreibung (AfA)

Die Absetzung für Abnutzung ist bei Vermietern der dickste Hebel. Grundregel: nur das Gebäude wird abgeschrieben, nicht der Grund und Boden. Aus dem Kaufpreis ist der Gebäudeanteil herauszurechnen (meist per Kaufvertrags-Aufteilung oder Bodenrichtwert).

Die Höhe der linearen AfA richtet sich nach dem Baujahr bzw. dem Bauantragsdatum:

Bauantrag vor 1925: 2,5% pro Jahr (40 Jahre).
Bauantrag 1925 bis 2022: 2,0% pro Jahr (50 Jahre).
Fertigstellung ab 2023: 3,0% pro Jahr (rund 33 Jahre), neu eingeführt durch das Jahressteuergesetz 2022.

Für neu geschaffene Mietwohnungen nach §7b EStG gibt es unter engen Voraussetzungen zusätzlich eine Sonder-AfA von bis zu 5% über vier Jahre. Diese Regelung wurde mit dem Wachstumschancengesetz verlängert und an neue Energieeffizienz-Anforderungen geknüpft. Wer damit arbeiten möchte, sollte die Konditionen mit dem Steuerberater prüfen.

Kleinere, oft vergessene Positionen

Fahrtkosten zum Objekt (z. B. zu Eigentümerversammlungen, Übergaben): 0,30 EUR pro gefahrenem Kilometer (hin und zurück).
Büromaterial, Porto, Software, die Sie für die Verwaltung nutzen.
Maklergebühren für die Neuvermietung (nicht für den Kauf, die sind Anschaffungskosten).
Mitgliedsbeiträge zu Vermieterverbänden wie Haus & Grund.

Was sich für 2025 geändert hat

Rein formal ist die Anlage V für 2025 sehr nahe an der 2024er-Version. Drei Punkte sind trotzdem praxisrelevant:

Neue Grundsteuer ab 01.01.2025: Der eingetragene Betrag kann deutlich von den Vorjahren abweichen. Es empfiehlt sich, den Grundsteuerbescheid 2025 griffbereit zu haben und den tatsächlich gezahlten Betrag zu erfassen.
CO2-Kostenaufteilung (CO2KostAufG seit 2023): Der Vermieter-Anteil an den CO2-Kosten für Heizung und Warmwasser, den der Vermieter trägt und nicht auf die Mieter umlegen darf, ist Werbungskosten. Wer die Aufteilung bisher ignoriert hat, verschenkt hier Absetzbares.
Energetische Sanierungsmassnahmen (§35c EStG) sind nur bei eigengenutztem Wohneigentum relevant, bei Vermietung greifen die normalen Werbungskosten-Regeln.

Fristen im Überblick

Die Abgabefristen für die Steuererklärung 2025 orientieren sich an §149 AO:

Selbstabgabe: 31.07.2026.
Mit Steuerberater: bis Ende Februar 2028 (verlängerte Abgabefrist für beratene Fälle).

Wer nicht fristgerecht abgibt, riskiert Verspätungszuschläge und im Wiederholungsfall Zwangsgelder. Eine Fristverlängerung auf Antrag ist möglich, wird aber nicht automatisch gewährt.

Die fünf häufigsten Fehler

NK-Vorauszahlungen vergessen: als Einnahme ansetzen, die gezahlten Betriebskosten als Werbungskosten. Nicht saldieren.
Tilgung abgesetzt: nur Zinsen, keine Tilgung.
Herstellungsaufwand als Erhaltung deklariert: sofort absetzen statt über AfA. Bei einer Prüfung wird das rückabgewickelt, oft mit Nachzahlungszinsen.
AfA-Satz falsch: 2% werden oft reflexartig angesetzt, obwohl bei alten Gebäuden 2,5% oder bei Neubauten 3% möglich wären.
CO2-Vermieter-Anteil nicht abgesetzt: nach CO2KostAufG tragen Vermieter je nach Energiestandard zwischen 0% und 95% der CO2-Kosten für Heizung. Dieser Anteil ist Werbungskosten.

Wie KlarMiete unterstützt

In KlarMiete ist der Steuer-Autopilot direkt in die Mietverwaltung eingebaut. Einnahmen werden automatisch aus den Zahlungseingängen aggregiert, Werbungskosten fliessen aus den Buchungen, die Kostenpositionen der Nebenkostenabrechnung und der CO2-Aufteilung ergänzen sich dabei gegenseitig. Am Ende des Jahres bekommt der Vermieter eine Übersicht, die er entweder direkt abtippen oder per DATEV-Export an seinen Steuerberater weitergeben kann.

Das ersetzt keine Steuerberatung und keine individuelle Prüfung durch einen Fachmann, aber es verkürzt die Zettelwirtschaft auf ein paar Minuten statt eines ganzen Wochenendes.

Hinweis: Dieser Artikel ersetzt keine individuelle Steuerberatung. Wer sich bei einer Position unsicher ist, sollte einen Steuerberater oder Lohnsteuerhilfeverein hinzuziehen.