Grundsteuer-Reform 2025: Was Vermieter bei der Nebenkostenabrechnung beachten müssen

Seit dem 1. Januar 2025 gilt die neue Grundsteuer. Die Folge: Millionen Vermieter in Deutschland haben völlig veränderte Grundsteuerbescheide erhalten – manche zahlen doppelt so viel wie zuvor, andere deutlich weniger. Doch was bedeutet das für Ihre Nebenkostenabrechnung 2025? Dieser Leitfaden erklärt, worauf private Vermieter jetzt achten müssen – mit konkreten Rechenbeispielen und einer Checkliste für die korrekte Umlage.

Was hat sich bei der Grundsteuer geändert?

Die bisherige Grundsteuer basierte auf Einheitswerten aus den Jahren 1935 (Ost) bzw. 1964 (West). Das Bundesverfassungsgericht erklärte diese Bewertung 2018 für verfassungswidrig, weil sie zu massiven Ungleichbehandlungen führte. Seit dem 1. Januar 2025 werden alle Grundstücke in Deutschland nach neuen Maßstäben bewertet.

Die Berechnung folgt weiterhin dem dreistufigen Verfahren:

Grundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz = Grundsteuer

Geändert haben sich vor allem die Grundsteuerwerte (früher Einheitswerte) und die Steuermesszahlen. Die Hebesätze legen die Kommunen fest – viele haben diese angepasst, um die Reform aufkommensneutral zu gestalten.

Bundesmodell vs. Ländermodelle: Was gilt wo?

Nicht alle Bundesländer berechnen die Grundsteuer gleich. Die Mehrheit folgt dem Bundesmodell, aber einige Länder nutzen eigene Modelle:

Modell	Bundesländer	Besonderheit
Bundesmodell	Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, NRW, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein, Thüringen	Wertabhängig: Bodenrichtwert, Mietniveau, Gebäudeart und -alter fließen ein
Modifiziertes Bundesmodell	Saarland, Sachsen	Wie Bundesmodell, aber mit angepassten Steuermesszahlen
Bodenwertmodell	Baden-Württemberg	Nur Grundstücksfläche und Bodenrichtwert – Gebäude spielen keine Rolle
Flächenmodell	Bayern	Reine Flächenberechnung (Äquivalenzzahlen) – wertunabhängig
Fläche-Lage-Modell	Niedersachsen	Fläche plus innerkommunale Lagefaktoren
Wohnlagenmodell	Hamburg	Fläche, Nutzung und Wohnlage (normal/gut)
Fläche-Faktor-Modell	Hessen	Fläche mit Faktor auf Basis des Bodenrichtwerts

Wichtig für Vermieter: Unabhängig vom Modell bleibt die Grundsteuer in jedem Bundesland umlagefähig. Die Reform ändert nur die Höhe, nicht die Rechtsgrundlage der Umlage.

Darf ich die Grundsteuer auf meine Mieter umlegen?

Ja – auch nach der Reform. Die Grundsteuer ist gemäß § 2 Nr. 1 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) eine umlagefähige Betriebskostenart. Voraussetzung ist, dass die Umlage im Mietvertrag vereinbart wurde.

Die Umlage ist zulässig, wenn eine der folgenden Klauseln in Ihrem Mietvertrag steht:

„Der Mieter trägt die Betriebskosten gemäß § 2 BetrKV.“
„Die Grundsteuer wird als Betriebskosten auf den Mieter umgelegt.“
Jede Formulierung, die auf die Betriebskostenverordnung oder explizit auf die Grundsteuer verweist

Achtung bei Indexmietverträgen: Bei einem Indexmietvertrag nach § 557b BGB sind Grundsteueränderungen grundsätzlich über die Indexanpassung abgedeckt. Eine zusätzliche separate Umlage ist nur möglich, wenn der Mietvertrag dies ausdrücklich vorsieht.

So berechnen Sie die Umlage: Schritt für Schritt

Schritt 1: Grundsteuerbescheid prüfen

Prüfen Sie zunächst Ihren neuen Grundsteuerbescheid. Achten Sie besonders auf:

Gebäudeart: Ist Ihr Mehrfamilienhaus korrekt als „Mietwohngrundstück“ eingestuft? Fehler hier kommen häufig vor.
Wohnfläche: Stimmt die angegebene Fläche mit der tatsächlichen überein?
Bodenrichtwert: Entspricht er dem Wert für Ihre Lage? (Prüfen Sie auf boris.de oder dem Geoportal Ihres Bundeslandes.)

Tipp: Die Einspruchsfrist beträgt nur einen Monat nach Zustellung. Wenn Sie den Bescheid nicht rechtzeitig prüfen, wird er bestandskräftig – auch wenn er fehlerhaft ist.

Schritt 2: Jahresbetrag ermitteln

Entnehmen Sie dem Bescheid den jährlichen Grundsteuerbetrag. Wenn Sie den Bescheid Mitte des Jahres erhalten haben und rückwirkend ab 1. Januar gilt, berechnen Sie den anteiligen Betrag für den Abrechnungszeitraum.

Schritt 3: Verteilerschlüssel anwenden

Verteilen Sie die Grundsteuer auf die einzelnen Mieteinheiten. Der gängigste und von Gerichten am häufigsten akzeptierte Schlüssel ist die Verteilung nach Wohnfläche (m²).

Rechenbeispiel

Ein Mehrfamilienhaus in Düsseldorf mit 3 Wohnungen:

Wohnung	Wohnfläche	Anteil	Grundsteuer-Anteil
EG links	65 m²	36,1 %	433,33 €
EG rechts	52 m²	28,9 %	346,67 €
OG	63 m²	35,0 %	420,00 €
Gesamt	180 m²	100 %	1.200,00 €

Zum Vergleich: Vor der Reform lag die Grundsteuer für das gleiche Objekt bei 780 € pro Jahr – ein Anstieg um 54 %. Solche Sprünge sind keine Seltenheit und müssen Mietern gegenüber transparent kommuniziert werden.

Was tun, wenn die Grundsteuer stark gestiegen ist?

Viele Vermieter stehen vor dem Problem, dass die neue Grundsteuer deutlich höher ausfällt als zuvor. In Ballungsräumen wie Berlin, München oder Frankfurt sind Steigerungen von über 60 % keine Seltenheit. So gehen Sie damit um:

Bescheid prüfen lassen: Rund 40 % der neuen Bescheide enthalten nach Schätzungen Fehler. Lassen Sie Ihren Bescheid von einem Steuerberater prüfen – besonders bei auffällig hohen Beträgen.
Vorauszahlungen anpassen: Wenn die Grundsteuer stark gestiegen ist, sollten Sie die Betriebskostenvorauszahlung Ihrer Mieter erhöhen. Das vermeidet böse Überraschungen bei der Abrechnung und sichert Ihre Liquidität.
Transparent kommunizieren: Informieren Sie Ihre Mieter proaktiv über die Erhöhung. Ein kurzes Anschreiben mit Verweis auf die Grundsteuerreform schafft Verständnis und vermeidet Konflikte.
Belege bereithalten: Mieter haben ein Recht auf Belegeinsicht. Seit 2025 können Sie die Belege auch elektronisch bereitstellen – per E-Mail oder über ein Mieterportal.

Grundsteuer gesunken? Das müssen Sie beachten

In manchen Regionen fällt die neue Grundsteuer niedriger aus – etwa in ländlichen Gebieten mit gesunkenen Bodenrichtwerten. Auch dann haben Sie Pflichten:

Die niedrigere Grundsteuer muss in der Nebenkostenabrechnung korrekt weitergegeben werden.
Die Vorauszahlungen sollten Sie nach unten anpassen, damit Mieter nicht übermäßig viel vorstrecken.
Wenn Sie die alte, höhere Grundsteuer umlegen, obwohl der neue Bescheid niedriger ist, kann der Mieter die Differenz zurückfordern.

Typische Fehler bei der Grundsteuer-Umlage

Keine Umlagevereinbarung im Mietvertrag: Ohne vertragliche Grundlage dürfen Sie die Grundsteuer nicht umlegen – auch nicht nach der Reform. Prüfen Sie Ihren Mietvertrag.
Falscher Verteilerschlüssel: Wenn im Mietvertrag ein bestimmter Schlüssel vereinbart ist (z. B. nach Personenzahl), dürfen Sie nicht einfach auf Wohnfläche umstellen.
Veralteten Bescheid verwenden: Für die Abrechnung 2025 muss der neue Grundsteuerbescheid ab 01.01.2025 herangezogen werden, nicht der alte.
Grundsteuerbescheid nicht geprüft: Fehlerhafte Bescheide führen zu überhöhten Umlagen. Mieter können verlangen, dass Sie gegen offensichtlich falsche Bescheide Einspruch einlegen.
Gewerblichen Anteil nicht getrennt: Bei gemischt genutzten Gebäuden (Wohnung + Gewerbe) muss die Grundsteuer korrekt aufgeteilt werden.

Checkliste: Grundsteuer in der Nebenkostenabrechnung 2025

☐ Neuen Grundsteuerbescheid (ab 01.01.2025) auf Fehler geprüft
☐ Einspruchsfrist (1 Monat nach Zustellung) beachtet
☐ Mietvertrag enthält gültige Umlagevereinbarung
☐ Korrekten Verteilerschlüssel gemäß Mietvertrag angewendet
☐ Bei Indexmietvertrag: separate Umlage nur bei ausdrücklicher Vereinbarung
☐ Grundsteuerbescheid für Belegeinsicht bereitgehalten
☐ Betriebskostenvorauszahlung an neue Grundsteuerhöhe angepasst
☐ Mieter über Änderung informiert

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Die korrekte Umlage der neuen Grundsteuer ist nur einer von vielen Punkten, die Ihre Nebenkostenabrechnung rechtssicher machen. Mit KlarMiete erstellen Sie Ihre komplette Nebenkostenabrechnung in wenigen Schritten – inklusive:

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Häufige Fragen zur Grundsteuer-Reform für Vermieter

Ab wann gilt die neue Grundsteuer?

Die neue Grundsteuer gilt seit dem 1. Januar 2025. Für Mieter wird sie erstmals in der Nebenkostenabrechnung für das Abrechnungsjahr 2025 spürbar, die bis spätestens 31. Dezember 2026 zugestellt werden muss.

Mein Grundsteuerbescheid ist noch nicht da. Was tun?

Viele Kommunen sind mit der Umsetzung im Verzug. Solange Sie keinen neuen Bescheid haben, gelten übergangsweise die bisherigen Vorauszahlungen. Sobald der neue Bescheid eintrifft, kann rückwirkend zum 1. Januar 2025 nachberechnet werden. Verwenden Sie in der Nebenkostenabrechnung vorläufig den alten Wert und weisen Sie darauf hin, dass eine Nachberechnung folgen kann.

Kann mein Mieter die erhöhte Grundsteuer verweigern?

Nein, solange die Umlage im Mietvertrag vereinbart ist und die Abrechnung formal korrekt erstellt wurde. Der Mieter kann jedoch Belegeinsicht verlangen und den Grundsteuerbescheid einsehen. Ist der Bescheid offensichtlich fehlerhaft, kann der Mieter sogar verlangen, dass Sie Einspruch einlegen.

Muss ich die Vorauszahlungen anpassen?

Eine Pflicht besteht nicht, aber es ist dringend zu empfehlen. Nach § 560 BGB können Sie die Vorauszahlungen nach jeder Abrechnung anpassen. Bei einer stark gestiegenen Grundsteuer vermeiden Sie so hohe Nachzahlungen, die Mieter verständlicherweise verunsichern.

Wie viel ist die Grundsteuer für ein typisches Mehrfamilienhaus gestiegen?

Das hängt stark von Lage und Bundesland ab. Im Durchschnitt sind Steigerungen zwischen 30 % und 120 % dokumentiert. In Berlin lag der durchschnittliche Anstieg bei 118,6 %, in Bayern bei 68,9 %. Einzelne Objekte in Innenstädten können noch stärker betroffen sein.

Gilt die Umlage auch für Eigentumswohnungen, die ich vermiete?

Ja. Die WEG-Hausverwaltung rechnet die Grundsteuer anteilig ab. Diesen Anteil können Sie über die Nebenkostenabrechnung an Ihren Mieter weitergeben – vorausgesetzt, Ihr Mietvertrag enthält eine gültige Umlagevereinbarung.

Fazit

Die Grundsteuerreform trifft Vermieter und Mieter gleichermaßen – aber die Verantwortung für die korrekte Umlage liegt beim Vermieter. Prüfen Sie Ihren Bescheid sorgfältig, kommunizieren Sie Änderungen transparent und passen Sie die Vorauszahlungen rechtzeitig an. So vermeiden Sie Streit mit Ihren Mietern und eine anfechtbare Nebenkostenabrechnung.

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