Indexmiete 2026: Berechnen, erhöhen und der neue Deckel für Vermieter

Indexmietverträge hatten in den letzten Jahren ein ziemliches Wechselbad. 2022 und 2023, als die Inflation durch die Decke ging, ließ sich die Miete um sieben oder acht Prozent im Jahr anheben. Ganz legal, ohne Mietspiegel, ohne langes Hin und Her. Heute sieht es anders aus. Die Inflation liegt wieder bei rund zwei Prozent, und im Bundestag wird gerade ein Deckel vorbereitet, der genau solche Sprünge ausbremsen soll.

Daraus ergibt sich für Dich als privaten Vermieter eine simple, aber wichtige Unterscheidung. Was gilt jetzt, und was ist bisher nur geplant? Wer das durcheinanderbringt, kündigt schnell eine Erhöhung an, die so gar nicht zulässig ist, oder verschenkt Spielraum, den er eigentlich noch hätte. In diesem Beitrag rechnen wir die Indexmiete einmal sauber durch, klären, wie eine Erhöhung wasserdicht wird, und schauen uns an, was der geplante Deckel wirklich vorsieht. Am Ende steht die Frage, die sich viele gerade stellen: Lohnt sich das Modell überhaupt noch?

Dieser Beitrag ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.

Was ist eine Indexmiete?

Bei einer Indexmiete hängt die Miethöhe an der Preisentwicklung. Du koppelst sie an den Verbraucherpreisindex, kurz VPI, den das Statistische Bundesamt jeden Monat veröffentlicht. Ziehen die Preise an, darfst Du die Miete im selben Verhältnis nachziehen. Geregelt ist das in § 557b BGB.

Von den anderen Erhöhungswegen unterscheidet sie sich deutlich. Bei der Staffelmiete stehen die künftigen Erhöhungen schon bei Vertragsabschluss als feste Beträge fest. Bei der Vergleichsmiete nach § 558 BGB erhöhst Du bis zur ortsüblichen Miete, musst das über den Mietspiegel begründen und stößt irgendwann an die Kappungsgrenze. Die Indexmiete dagegen folgt allein der Inflation und lässt den örtlichen Mietspiegel außen vor.

Zwei Dinge sind in der Praxis entscheidend. Solange ein Indexmietvertrag läuft, sind normale Mietspiegel-Erhöhungen tabu. Du kannst nur noch bei gestiegenen Betriebskosten anpassen oder bei einer Modernisierung, zu der Du gesetzlich verpflichtet bist. Außerdem passiert von allein gar nichts. Jede Erhöhung musst Du selbst erklären, und zwar in Textform.

Indexmiete berechnen: die Formel und ein Beispiel

Das Rechnen ist weniger kompliziert, als der Begriff vermuten lässt. Du brauchst genau zwei Werte. Den VPI zum Vertragsbeginn oder zur letzten Anpassung, und den aktuellen VPI. Beide stehen beim Statistischen Bundesamt (Basisjahr 2020 = 100).

Die Formel:

Neue Miete = Ausgangsmiete × (aktueller VPI ÷ Basis-VPI)

Ein Beispiel. Dein Vertrag begann, als der Index bei 110,0 stand. Heute liegt er bei 125,0. Die Kaltmiete waren damals 800 Euro. Die Veränderung beträgt also rund 13,6 Prozent, gerechnet als (125,0 − 110,0) ÷ 110,0. Damit darf die Kaltmiete auf 909,09 Euro steigen (800 × 125,0 ÷ 110,0).

Gerechnet wird ausschließlich mit der Nettokaltmiete, die Betriebskostenvorauszahlung bleibt unangetastet. Und Du musst nicht jedes Jahr nachziehen. Wenn Du zwei oder drei Jahre nichts unternommen hast, darfst Du die komplette aufgelaufene Veränderung in einer einzigen Erklärung geltend machen. Das hat der Bundesgerichtshof 2021 ausdrücklich klargestellt (Az. VIII ZR 42/20).

Eine Indexmieterhöhung rechtssicher durchsetzen

Damit die Erhöhung am Ende auch hält, müssen ein paar Dinge zusammenpassen. Die Erklärung muss in Textform rausgehen. Ein Brief reicht, eine E-Mail genügt ebenso, eine Unterschrift ist nicht nötig. Zwischen zwei Erhöhungen muss mindestens ein Jahr liegen. Und die neue Miete wird nicht sofort fällig, sondern erst ab dem übernächsten Monat nach Zugang. Kommt Dein Schreiben am 15. Juni an, zahlt der Mieter ab dem 1. August.

Im Schreiben selbst nennst Du den alten und den neuen Indexstand, die prozentuale Veränderung und vor allem die neue Miete als konkreten Eurobetrag. Ein bloßer Prozentwert reicht nicht.

Eine Sache wird gern übersehen, und an ihr scheitern überraschend viele Erhöhungen. Die Indexklausel muss schon im Mietvertrag stehen, klar formuliert und ausdrücklich als solche bezeichnet. Versteckt unter "sonstige Vereinbarungen" ist sie unwirksam. Sie muss außerdem in beide Richtungen wirken. Fällt der Index, muss die Klausel theoretisch auch eine Senkung zulassen, sonst ist sie angreifbar.

Musterschreiben für die Indexmieterhöhung

Betreff: Anpassung der Miete gemäß Indexvereinbarung (§ 557b BGB)

Sehr geehrte/r Frau/Herr [Name],

in unserem Mietvertrag vom [Datum] über die Wohnung [Anschrift] haben wir eine Indexmiete nach § 557b BGB vereinbart. Der Verbraucherpreisindex für Deutschland (Basis 2020 = 100) ist seit der letzten Festsetzung von [alter Indexstand] auf [neuer Indexstand] gestiegen. Das entspricht einer Veränderung von [X] Prozent.

Die bisherige Nettokaltmiete beträgt [alter Betrag] Euro. Auf dieser Grundlage erhöht sich die Nettokaltmiete auf [neuer Betrag] Euro.

Die neue Miete ist gemäß § 557b Abs. 3 BGB ab dem [Datum, übernächster Monat] zu zahlen. Die Betriebskostenvorauszahlung bleibt unverändert.

Mit freundlichen Grüßen
[Name]

Der geplante Deckel 2026, und warum fast alle die falsche Zahl nennen

Jetzt zu dem Punkt, bei dem die meisten danebenliegen. In den Schlagzeilen liest man fast überall von einer Deckelung bei 3,5 Prozent. Diese Zahl stammt aus dem Referentenentwurf vom Februar 2026, und sie ist überholt. Im Regierungsentwurf, den das Kabinett Ende April beschlossen hat, steht etwas anderes, nämlich eine Halbierungsformel (§ 557b Abs. 4 BGB-E).

Das Prinzip ist schnell erklärt. Steigt der VPI um bis zu drei Prozent, gibst Du das wie gewohnt voll weiter. Alles, was darüber hinausgeht, zählt nur noch zur Hälfte. Bei fünf Prozent Inflation darfst Du die Miete also um vier Prozent anheben, drei voll plus die Hälfte der überschießenden zwei. Bei sieben Prozent kämst Du auf fünf. Je höher die Inflation klettert, desto stärker bremst die Formel.

Drei Punkte gehen in der Aufregung oft unter. Erstens gilt das alles noch nicht. Der Kabinettsbeschluss ist eine Etappe, kein Gesetz. Bundestag und Bundesrat müssen noch ran, realistisch wird daraus frühestens im Herbst 2026 etwas. Bis dahin bleibt es bei den alten Regeln, ganz ohne Deckel. Zweitens trifft die Begrenzung nur angespannte Wohnungsmärkte, also Gebiete, die das jeweilige Bundesland per Verordnung als solche ausweist. Das sind in aller Regel größere Städte samt Umland. Liegt Deine Wohnung in einer ruhigeren Gegend, ändert sich für Dich vermutlich nichts. Und drittens soll die Formel auch für bestehende Verträge greifen, nicht nur für neue. Sie wirkt symmetrisch, fällt der Index also einmal, schlägt die Halbierung in die andere Richtung aus.

Lohnt sich die Indexmiete 2026 noch?

Pauschal lässt sich das nicht beantworten. Es hängt stark davon ab, wo Deine Wohnung steht und womit Du bei der Inflation rechnest.

Solange die Teuerung niedrig bleibt, und aktuell sind wir bei rund zwei Prozent, ändert sich für Dich kaum etwas. Der geplante Deckel greift in diesem Bereich überhaupt nicht, Du gibst die Veränderung voll weiter. Damit bleibt die Indexmiete das, was sie für viele attraktiv macht: ein bequemes Modell ohne Mietspiegel-Streit, und der Mieter bekommt kein Sonderkündigungsrecht, wie er es bei einer Vergleichsmieten-Erhöhung hätte.

Ihre eigentliche Stärke spielt die Indexmiete in teuren Lagen aus. Die Mietpreisbremse begrenzt nur die Anfangsmiete, höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Was danach über den Index dazukommt, war bislang davon nicht erfasst. Genau dieses Schlupfloch will der Gesetzgeber mit dem neuen Deckel kleiner machen.

Hast Du Wohnungen in einem angespannten Markt und rechnest mit anziehender Inflation, lohnt sich ein Blick auf die Alternativen. Eine klassische Erhöhung auf die Vergleichsmiete oder eine Staffelmiete kann auf lange Sicht mehr hergeben. Die Staffelmiete ist dabei ein interessanter Sonderfall, weil ihre festgelegten Sprünge von der Halbierungsformel gar nicht berührt werden.

Was Du jetzt tun kannst, ist überschaubar. Schau nach, ob Deine Objekte überhaupt in einem angespannten Markt liegen, und spiel einmal durch, was die Halbierung bei höherer Inflation aus Deinen Mieteinnahmen machen würde. Mehr ist im Moment nicht nötig. Für Aktionismus ist die Lage noch zu wenig festgezurrt.

Typische Fehler

Die meisten Stolperfallen sind vermeidbar. Häufig ist die Klausel im Vertrag gar nicht sauber vereinbart, sondern irgendwo untergerutscht, oder sie lässt nur Erhöhungen zu und keine Senkungen. Beides macht sie unwirksam. Oft wird auch die Frist verpatzt, mal der Mindestabstand von zwölf Monaten, mal der Vorlauf von zwei Monaten bis zur Fälligkeit. Ein Klassiker ist das Erhöhungsschreiben, in dem die neue Miete nur als Prozentzahl auftaucht und der konkrete Eurobetrag fehlt. Und immer wieder versuchen Vermieter, neben der Indexmiete zusätzlich nach Mietspiegel zu erhöhen. Das geht nicht.

Häufige Fragen

Wie oft darf ich die Indexmiete erhöhen?
Höchstens einmal im Jahr. Zwischen zwei Erhöhungen müssen mindestens zwölf Monate liegen.

Muss der Mieter zustimmen?
Nein. Anders als bei der Vergleichsmiete brauchst Du keine Zustimmung. Deine Erklärung in Textform genügt, solange alle Voraussetzungen erfüllt sind.

Kann der Mieter eine Senkung verlangen, wenn der Index fällt?
Ja. Eine wirksame Indexklausel wirkt in beide Richtungen. Sinkt der VPI, kann der Mieter eine entsprechende Senkung verlangen.

Gilt der neue Deckel schon jetzt?
Nein. Der Regierungsentwurf wurde am 29. April 2026 beschlossen, ist aber noch kein geltendes Recht. Bis zum Inkrafttreten, frühestens im Herbst 2026, gelten die bisherigen Regeln.

Gilt der Deckel überall?
Nein, nur in Gebieten, die das Bundesland als angespannten Wohnungsmarkt ausgewiesen hat. Sonst bleibt die Indexmiete uneingeschränkt an den VPI gekoppelt.

Fazit

Unterm Strich bleibt die Indexmiete auch 2026 eines der unkompliziertesten Modelle, um die Miete planbar anzupassen. Vorausgesetzt, die Klausel sitzt und Du hältst Form und Fristen ein. Der vielzitierte Deckel ist bei genauem Hinsehen weniger dramatisch, als die Überschriften vermuten lassen. Keine starre Grenze bei 3,5 Prozent, sondern nur eine Halbierung der Spitzen oberhalb von drei Prozent, nur in angespannten Lagen, und obendrein noch nicht in Kraft. Bei der jetzigen Inflation bekommst Du davon nichts mit. Wer ein paar Wohnungen in Ballungsräumen hält, rechnet die Verträge einmal durch und legt das Thema dann erst wieder weg.

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