Werbungskosten für Vermieter: Was Du in der Anlage V absetzen kannst

Bei der Vermietung gilt eine einfache Rechnung: Was Du als Werbungskosten ansetzt, zieht das Finanzamt von Deinen Mieteinnahmen ab, und nur den Rest versteuerst Du. Die Anlage V hat dafür über fünfzig Zeilen. Wer ein paar davon übersieht, verschenkt jedes Jahr Geld. Dieser Artikel geht durch, was Du als privater Vermieter ansetzen kannst, wie die großen Posten funktionieren und wo die teuren Fallen liegen.

Was Werbungskosten überhaupt sind

Werbungskosten sind alle Ausgaben, die durch Deine Vermietung veranlasst sind. Die Schwierigkeit liegt nicht im Prinzip, sondern in der Einordnung: Manche Kosten darfst Du sofort und in voller Höhe absetzen, andere musst Du über Jahrzehnte verteilen, und ein paar Posten, die absetzbar wirken, sind es nicht. Genau diese Unterscheidungen gehen wir gleich durch.

Der wichtigste Grundsatz vorab: Es zählt das Datum der Zahlung, nicht das Datum der Rechnung. Wenn die Handwerkerrechnung im Dezember 2025 kommt, Du sie aber erst im Januar 2026 bezahlst, gehört sie ins Steuerjahr 2026. Das nennt sich Zufluss-Abfluss-Prinzip, und es ist einer der häufigsten Stolpersteine.

Die großen Posten, die fast jeder hat

AfA, die Gebäudeabschreibung

Die AfA ist für die meisten Vermieter der größte einzelne Werbungskosten-Posten. Die Idee dahinter: Ein Gebäude nutzt sich über die Jahre ab, also darfst Du seinen Wert nach und nach steuerlich abschreiben.

Wichtig ist, dass nur das Gebäude abgeschrieben wird, nicht der Grund und Boden. Boden nutzt sich nicht ab. Wer also eine Wohnung für 300.000 Euro kauft, von denen 80.000 auf den Bodenanteil entfallen, schreibt nur die restlichen 220.000 ab. Die Aufteilung steht oft schon im Kaufvertrag, sonst hilft das Verhältnis von Bodenrichtwert zum Gesamtpreis.

Wie viel Du pro Jahr abschreiben darfst, hängt vom Baujahr ab. Für Gebäude, die ab 2023 fertiggestellt wurden, sind es 3 Prozent pro Jahr. Für die meisten Bestandsgebäude (Fertigstellung 1925 bis 2022) sind es 2 Prozent. Für Altbauten mit Bauantrag vor 1925 sind es 2,5 Prozent. Bei einer Abschreibung von 2 Prozent dauert es also fünfzig Jahre, bis das Gebäude steuerlich vollständig abgeschrieben ist.

Eine Sache, die im Kaufjahr regelmäßig schiefgeht: Im ersten Jahr steht Dir die AfA nur anteilig zu, gerechnet ab dem Monat des Kaufs. Wer im Juli kauft, bekommt für das erste Jahr nur sechs Zwölftel der Jahres-AfA. Erst ab dem Folgejahr läuft die volle Abschreibung.

Schuldzinsen

Wenn Du die Immobilie finanziert hast, sind die Zinsen Deines Darlehens voll absetzbar. Wichtig ist die Trennung von Zins und Tilgung: Nur der Zinsanteil zählt. Die Tilgung baut Dein Eigentum auf, ist also Vermögensbildung und steuerlich unbeachtlich. Nimm die Jahreszinsbescheinigung Deiner Bank, dort ist der Zinsanteil sauber ausgewiesen. Wer stattdessen die gesamte Monatsrate einträgt, setzt zu viel an und bekommt bei der Prüfung Probleme.

Die laufenden Kosten

Hier wird es entspannter, weil das meiste davon klar ist. Voll absetzbar sind unter anderem:

• Grundsteuer, übrigens auch die neue ab 2025. Mehr dazu im Artikel zur Grundsteuer-Reform 2025.
• Gebäudeversicherung und Haftpflicht (die Versicherung fürs Gebäude, nicht Deinen privaten Hausrat).
• Kosten für die Hausverwaltung, falls Du eine hast.
• Steuerberaterkosten, soweit sie auf die Anlage V entfallen.
• Kontoführungsgebühren für ein separates Vermietungskonto.
• Betriebskosten, die Du nicht auf den Mieter umlegen kannst, etwa bei Leerstand.

Ein Punkt, der oft Verwirrung stiftet: Die umlagefähigen Nebenkosten musst Du sowohl als Einnahme als auch als Ausgabe eintragen. Der Mieter zahlt sie an Dich (Einnahme), Du gibst sie weiter (Ausgabe). Unterm Strich gleicht sich das aus, aber beide Seiten müssen in der Anlage V auftauchen. Wer nur die Ausgabenseite einträgt, baut sich einen Fehler ein. Wie die Nebenkosten zwischen umlagefähig und nicht umlagefähig aufgeteilt werden, steht im Leitfaden zur Nebenkostenabrechnung.

Die Posten, die gerne vergessen werden

Jetzt zu den Kosten, bei denen tatsächlich Geld liegen bleibt, weil kaum jemand dran denkt:

• Fahrtkosten. Jede Fahrt zum Objekt mit einem konkreten Anlass ist absetzbar, mit 30 Cent pro gefahrenem Kilometer für Hin- und Rückweg zusammen. Eigentümerversammlung, Wohnungsübergabe, eine Reparatur begleiten, Mietersuche. Was nicht geht, sind reine Kontrollfahrten ohne dokumentierten Grund. Notiere Dir Datum und Anlass, dann hast Du im Zweifel etwas in der Hand.
• Telefon und Porto. Klingt nach Kleinkram, summiert sich aber. Wer regelmäßig mit Mietern, Handwerkern und Behörden korrespondiert, kann eine realistische Pauschale ansetzen.
• Fachliteratur und Software. Ein Buch über Mietrecht, ein Abo für eine Vermieter-Software, das Tool für die Nebenkostenabrechnung. Alles, was Du für die Verwaltung anschaffst, ist absetzbar.
• Mitgliedsbeiträge. Bist Du bei Haus und Grund oder einem Eigentümerverein? Der Beitrag ist Werbungskosten.
• Kosten für die Mietersuche. Inserate, Bonitätsprüfung, eventuell ein Makler. Alles absetzbar.
• Kontoauszüge, Mahnungen, Anwaltskosten. Wenn es Ärger mit einem Mieter gibt und Rechtskosten entstehen, sind die absetzbar, solange sie mit der Vermietung zusammenhängen.

Die große Falle: Erhaltungsaufwand oder Herstellungskosten

An diesem Punkt entscheidet sich, wie schnell Dein Geld zurückkommt, und hier wird der häufigste teure Fehler gemacht.

Ausgaben für die Immobilie fallen in zwei Kategorien, die steuerlich sehr unterschiedlich behandelt werden. Die eine darfst Du sofort und in voller Höhe absetzen, die andere nur über Jahrzehnte verteilt.

Erhaltungsaufwand ist alles, was etwas Vorhandenes instand hält oder durch Gleichwertiges ersetzt. Die kaputte Heizung wird durch eine neue ersetzt, das Bad renoviert, das Dach neu gedeckt, die Wohnung gestrichen. Solche Kosten ziehst Du im Jahr der Zahlung komplett ab.

Herstellungskosten entstehen, wenn Du etwas Neues schaffst oder den Standard deutlich anhebst: ein Anbau, der erstmalige Einbau einer Sache, die vorher nicht da war, oder eine Sanierung, die aus einer einfachen Wohnung eine gehobene macht. Diese Kosten musst Du über die Restnutzungsdauer abschreiben, also über Jahrzehnte. Der Steuervorteil verteilt sich damit auf viele Jahre statt auf eines.

Die Grenze ist nicht immer eindeutig. Eine neue Einbauküche statt einer alten ist zum Beispiel keine sofort absetzbare Reparatur, sondern muss abgeschrieben werden. Und der Bundesfinanzhof hat entschieden, dass selbst einfache Schönheitsreparaturen zu Herstellungskosten werden können, wenn sie zeitlich und sachlich mit einer größeren Sanierung zusammenhängen.

Die 15-Prozent-Regel, die Du kennen musst

Es gibt eine Falle, die besonders frisch gebackene Vermieter erwischt. Wenn Du in den ersten drei Jahren nach dem Kauf für Renovierungen mehr als 15 Prozent der Gebäude-Anschaffungskosten ausgibst, werden diese Kosten rückwirkend zu Herstellungskosten. Egal, ob es eigentlich Erhaltungsaufwand gewesen wäre. Man nennt das anschaffungsnahen Herstellungsaufwand, geregelt in § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG.

Ein Beispiel macht das klar. Du kaufst eine Wohnung, der Gebäudeanteil liegt bei 160.000 Euro. Die 15-Prozent-Grenze sind also 24.000 Euro. Renovierst Du im ersten Jahr für 27.000 Euro, hast Du die Grenze gerissen. Die Folge: Die kompletten 27.000 Euro sind nicht mehr sofort absetzbar, sondern wandern in die AfA und werden über fünfzig Jahre verteilt. Statt im ersten Jahr 27.000 Euro abzusetzen, sind es dann vielleicht 540 Euro pro Jahr. Der Unterschied ist gewaltig.

Vermeiden lässt sich das mit Planung: Größere Sanierungen erst nach Ablauf der ersten drei Jahre angehen, oder bewusst unter der 15-Prozent-Grenze bleiben und den Rest später nachziehen. Wer kurz nach dem Kauf ohnehin viel renovieren muss, sollte die Beträge vorher überschlagen.

Ein Wahlrecht, das viele nicht kennen

Noch eine Möglichkeit, die selten genutzt wird. Größeren Erhaltungsaufwand musst Du nicht zwingend im Jahr der Zahlung komplett absetzen. Nach § 82b EStDV darfst Du ihn gleichmäßig auf zwei bis fünf Jahre verteilen. Sinnvoll ist das, wenn Du in einem Jahr ohnehin wenig zu versteuern hast: Dann bringt der volle Sofortabzug wenig, und Du verschiebst ihn lieber in Jahre mit höherem Steuersatz, wo jeder abgesetzte Euro mehr wert ist.

Vermietung an Angehörige: aufpassen bei der Miethöhe

Wer an Familienmitglieder vermietet, etwa die Wohnung an die Tochter, sollte eine Grenze kennen. Liegt die vereinbarte Miete unter 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete, kürzt das Finanzamt die Werbungskosten anteilig. Wer also seinen Angehörigen einen Freundschaftspreis macht, verschenkt unter Umständen seinen Werbungskostenabzug. Bei mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete bleibt der volle Abzug erhalten. Das ist geregelt in § 21 Abs. 2 EStG, und es ist eine der Stellen, an denen sich ein kurzer Blick auf den Mietspiegel wirklich lohnt.

Die häufigsten Fehler auf einen Blick

• Tilgung statt nur Zinsen eingetragen.
• AfA im Kaufjahr voll statt nur anteilig angesetzt.
• Umlagefähige Nebenkosten nur als Ausgabe, nicht auch als Einnahme erfasst.
• Größere Renovierung in den ersten drei Jahren über die 15-Prozent-Grenze getrieben.
• Fahrtkosten, Telefon, Fachliteratur und Mitgliedsbeiträge schlicht vergessen.
• Belege nicht aufbewahrt. Das Finanzamt kann Jahre später nachfragen, und ohne Beleg kein Abzug.

Häufige Fragen

Kann ich Werbungskosten auch absetzen, wenn die Wohnung leer steht?

Ja, solange Du nachweislich vermieten willst. Wer eine Wohnung renoviert, um sie danach zu vermieten, oder aktiv einen Mieter sucht, kann die Kosten in dieser Zeit absetzen. Wichtig ist die Vermietungsabsicht, die solltest Du belegen können, etwa durch Inserate.

Was, wenn die Werbungskosten höher sind als die Mieteinnahmen?

Dann machst Du einen steuerlichen Verlust, und der ist gut für Dich. Der Verlust mindert Dein übriges Einkommen, also etwa Deinen Lohn. Genau deshalb solltest Du die Anlage V auch dann abgeben, wenn unterm Strich ein Minus steht. Das Finanzamt erstattet Dir dann einen Teil der gezahlten Lohnsteuer zurück.

Brauche ich für jede Kleinigkeit einen Beleg?

Im Prinzip ja. Das Finanzamt verlangt zwar nicht automatisch alle Belege mit der Erklärung, kann sie aber nachfordern. Bewahre Rechnungen, Kontoauszüge und Verträge mindestens zehn Jahre auf. Ein digitales Ablagesystem hilft enorm, weil Du dann im Fall einer Nachfrage nicht im Schuhkarton wühlen musst.

Lohnt sich ein Steuerberater für die Vermietung?

Das hängt von der Komplexität ab. Bei einer einzelnen Wohnung ohne Besonderheiten kommen die meisten allein zurecht, vor allem mit einem guten Tool. Sobald mehrere Objekte, größere Sanierungen oder die 15-Prozent-Grenze ins Spiel kommen, kann ein Steuerberater schnell mehr sparen, als er kostet. Und seine Kosten sind ja selbst wieder absetzbar.

So machst Du es Dir leichter

Das eigentliche Problem an den Werbungskosten ist selten das Wissen, sondern die Ordnung. Wer das ganze Jahr über Belege sammelt, ohne sie zu sortieren, sitzt im nächsten Frühjahr vor einem Berg Papier und vergisst die Hälfte.

Genau hier setzt KlarMiete an. Einnahmen und Ausgaben werden das Jahr über automatisch den richtigen steuerlichen Kategorien zugeordnet, sodass am Jahresende eine fertige Übersicht steht. Wer einen Beleg hochlädt, bekommt Betrag, Datum und Kategorie automatisch erkannt. Am Ende exportierst Du die Daten entweder direkt für die Anlage V oder per DATEV-Export an Deinen Steuerberater. Eine ausführliche Anleitung zum Formular selbst findest Du im Artikel Anlage V 2025 ausfüllen.

Das ersetzt keine Steuerberatung, aber es nimmt Dir die lästige Sortierarbeit ab. Für bis zu 2 Einheiten ist KlarMiete dauerhaft kostenlos.

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Hinweis: Dieser Artikel gibt eine allgemeine Orientierung und ersetzt keine individuelle Steuerberatung. Wer bei einer konkreten Position unsicher ist, sollte einen Steuerberater oder Lohnsteuerhilfeverein hinzuziehen.