Modernisierungsmieterhöhung 2026: Die 8-Prozent-Umlage, ihre Kappungsgrenzen und der Sonderfall Heizung

Das Thema hat gerade Konjunktur. Seit Ende Juni gilt in Großstädten die 65-Prozent-Regel des Gebäudeenergiegesetzes: Wer dort eine neue Heizung einbaut, muss sie überwiegend mit erneuerbaren Energien betreiben. Viele private Vermieter stehen deshalb zum ersten Mal vor einer größeren Modernisierung und vor der Frage, wie viel davon eigentlich auf die Miete darf.

Die Antwort steht in § 559 BGB, und sie ist weniger großzügig, als die bekannte 8-Prozent-Zahl vermuten lässt. Zwischen der Handwerkerrechnung und dem Betrag, den Du tatsächlich umlegen darfst, liegen mehrere Abzüge und gleich mehrere Deckel. Wer die überspringt, erklärt eine Erhöhung, die der Mieter nicht akzeptieren muss. In diesem Beitrag rechnen wir den Weg von den Baukosten zur neuen Miete einmal komplett durch, inklusive der Sonderregeln für den Heizungstausch, bei dem seit 2024 eigene Grenzen gelten.

Dieser Beitrag ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.

Modernisierung oder Erhaltung: die Weiche ganz am Anfang

Umlegen darfst Du nur Kosten für Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b BGB. Dazu gehören vor allem die energetische Sanierung, Maßnahmen, die den Wasserverbrauch senken, und alles, was den Gebrauchswert der Wohnung dauerhaft erhöht oder die Wohnverhältnisse verbessert. Ein neues Bad, bessere Fenster, eine Dämmung, ein Aufzug.

Reparaturen und Instandhaltung zählen nicht dazu. Wer das kaputte Dach neu deckt, erhält die Immobilie, er modernisiert sie nicht. Diese Kosten trägst Du allein, sie sind dafür als Werbungskosten sofort absetzbar. Knifflig wird es, wenn beides zusammenfällt, und das ist der Normalfall: Die dreißig Jahre alten Fenster wären ohnehin bald fällig gewesen, jetzt kommen stattdessen moderne Dreifachverglasungen rein. Dann steckt in der Rechnung ein Erhaltungsanteil, und den musst Du herausrechnen, bevor Du die 8 Prozent ansetzt. Der Bundesgerichtshof verlangt diesen Abzug ausdrücklich, wobei im Zweifel eine nachvollziehbare Schätzung genügt. Je älter das ersetzte Bauteil, desto höher der Anteil, der als ersparte Reparatur abzuziehen ist.

Erst ankündigen, dann bauen

Bevor die Handwerker anrücken, muss die Modernisierung angekündigt werden, und zwar spätestens drei Monate vor Beginn in Textform (§ 555c BGB). In die Ankündigung gehören Art und Umfang der Maßnahme, der voraussichtliche Beginn, die Dauer und die zu erwartende Mieterhöhung.

Diese Ankündigung ist kein Formalkram, sie hat später Zähne. Fehlt sie oder ist sie unvollständig, verschiebt sich die spätere Mieterhöhung um sechs Monate nach hinten. Dasselbe passiert, wenn die tatsächlich verlangte Erhöhung die angekündigte um mehr als zehn Prozent übersteigt. Es lohnt sich also, bei der Ankündigung eher großzügig zu kalkulieren als zu knapp. Der Mieter kann nach der Ankündigung außerdem einen Härtefall einwenden, etwa wenn die künftige Miete für ihn wirtschaftlich nicht tragbar wäre. Dann entscheidet eine Abwägung im Einzelfall darüber, ob und in welchem Umfang die Erhöhung durchgeht.

Die 8-Prozent-Rechnung, einmal komplett

Der Grundmechanismus: Du darfst die jährliche Miete um 8 Prozent der Kosten erhöhen, die für die Wohnung aufgewendet wurden. Bei einem Mehrfamilienhaus verteilst Du die Gesamtkosten also zunächst auf die Wohnungen, üblicherweise nach Wohnfläche. Von dem Anteil, der auf die Wohnung entfällt, ziehst Du zwei Posten ab: den Erhaltungsanteil und sämtliche Fördermittel, etwa Zuschüsse von KfW oder BAFA (§ 559a BGB). Erst der Rest ist die Basis für die 8 Prozent.

Ein Beispiel. Deine Wohnung hat 80 Quadratmeter, die Kaltmiete beträgt 720 Euro, also 9 Euro je Quadratmeter. Am Haus werden Fassade gedämmt und Fenster getauscht, auf die Wohnung entfallen 24.000 Euro. Die alten Fenster waren ohnehin am Ende, dafür setzt Du 30 Prozent Erhaltungsanteil an, das sind 7.200 Euro. Dazu kommen 4.000 Euro anteilige Förderung. Bleiben 12.800 Euro ansatzfähige Kosten. 8 Prozent davon sind 1.024 Euro im Jahr, geteilt durch zwölf also 85,33 Euro im Monat. Die neue Kaltmiete läge bei 805,33 Euro.

Jetzt kommt der Deckel. Die Miete darf durch Modernisierungserhöhungen innerhalb von sechs Jahren um höchstens 3 Euro je Quadratmeter steigen. Lag die Miete vorher unter 7 Euro je Quadratmeter, sind es nur 2 Euro (§ 559 Abs. 3a BGB). In unserem Beispiel wären maximal 240 Euro Erhöhung drin (80 Quadratmeter mal 3 Euro), die 85,33 Euro passen also locker. Bei teuren Maßnahmen kippt das Verhältnis schnell, dann begrenzt der Quadratmeter-Deckel und nicht die 8-Prozent-Rechnung. Für die eigenen Zahlen macht das der Modernisierungsumlage-Rechner: Er zieht Erhaltungsanteil und Förderung ab und zeigt, welcher Deckel am Ende greift.

Anders als bei der Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete brauchst Du hier keine Zustimmung des Mieters. Die Modernisierungserhöhung ist eine einseitige Erklärung. Sie muss in Textform erfolgen und die Berechnung nachvollziehbar erläutern, dann gilt die neue Miete ab Beginn des dritten Monats nach Zugang. Der Mieter erhält im Gegenzug ein Sonderkündigungsrecht. Und wichtig fürs große Bild: Modernisierungserhöhungen laufen neben der Vergleichsmieten-Systematik, sie zählen weder für die dortige Kappungsgrenze noch für die 15-Monats-Frist mit.

Sonderfall Heizungstausch: § 559e und der 50-Cent-Deckel

Für den Einbau einer neuen Heizungsanlage gibt es seit Anfang 2024 einen eigenen Umlageweg (§ 559e BGB). Er erlaubt 10 statt 8 Prozent, ist aber an Bedingungen geknüpft. Die neue Anlage muss die GEG-Anforderungen erfüllen, also im Kern zu 65 Prozent mit erneuerbaren Energien laufen, und Du musst für die Maßnahme staatliche Förderung in Anspruch nehmen. Die Förderung wird von den Kosten voll abgezogen, zusätzlich gilt ein pauschaler Abzug von 15 Prozent für ersparte Erhaltung. Ohne Förderung bleibt Dir nur der normale 8-Prozent-Weg über § 559.

Der eigentliche Knackpunkt ist die Kappungsgrenze: Beim Heizungstausch darf die Miete um höchstens 50 Cent je Quadratmeter in sechs Jahren steigen. Dieser Deckel gilt nicht nur im 10-Prozent-Weg, sondern auch dann, wenn Du die neue Heizung über den klassischen § 559 umlegst. Und er sitzt innerhalb der allgemeinen Grenze von 3 beziehungsweise 2 Euro, verbraucht also einen Teil davon.

Wie stark das wirkt, zeigt ein zweites Beispiel. Gleiche Wohnung, 80 Quadratmeter. Die neue Wärmepumpe kostet anteilig 18.000 Euro, die Förderung beträgt 6.300 Euro. Bleiben 11.700 Euro, davon gehen pauschal 15 Prozent Erhaltung ab, macht 9.945 Euro Basis. 10 Prozent davon wären 994,50 Euro im Jahr oder knapp 83 Euro im Monat. Erlaubt sind aber nur 40 Euro, nämlich 80 Quadratmeter mal 50 Cent. Die Rechnung nach Prozenten ist hier fast Nebensache, der Deckel bestimmt das Ergebnis. Wie sich die neue Anlage auf die laufende Abrechnung auswirkt, von der Verbrauchserfassung bis zur CO2-Aufteilung, ist ein eigenes Thema, das im Beitrag zu den fernablesbaren Zählern weitergeht.

Das vereinfachte Verfahren für kleinere Maßnahmen

Für überschaubare Projekte bietet § 559c BGB eine Abkürzung. Liegen die Kosten für die Wohnung bei höchstens 10.000 Euro, darfst Du pauschal 30 Prozent als Erhaltungsanteil abziehen und ersparst Dir die Einzelabgrenzung zwischen Modernisierung und Reparatur. Der Härtefalleinwand des Mieters ist in diesem Verfahren ausgeschlossen, dafür musst Du Dir Erhöhungen der letzten fünf Jahre anrechnen lassen, die Grenze gilt also nicht bei jeder Maßnahme aufs Neue. Nach aktuellem Stand soll diese Wertgrenze übrigens auf 20.000 Euro steigen. Das steht im Entwurf der Mietrechtsreform, die gerade im Bundestag beraten wird und noch nicht gilt.

Zusammenspiel mit Index- und Staffelmiete

Bei einem laufenden Indexmietvertrag ist die Modernisierungserhöhung nur ausnahmsweise möglich, nämlich wenn Du die Maßnahme aufgrund von Umständen durchführen musstest, die Du nicht zu vertreten hast, etwa wegen einer gesetzlichen Pflicht. Eine freiwillige Komfortmodernisierung lässt sich neben der Indexmiete nicht zusätzlich umlegen. Bei der Staffelmiete sind Modernisierungserhöhungen während der Laufzeit sogar ganz ausgeschlossen. Wer größere Maßnahmen plant, sollte die Vertragsart also vorher auf dem Schirm haben.

Typische Fehler

Am häufigsten scheitert die Erhöhung am vergessenen Erhaltungsabzug, gern bei alten Fenstern und Bädern, wo der Anteil erheblich ist. Ebenfalls verbreitet: Fördermittel bleiben in der Rechnung stehen, die Ankündigung fehlt oder kommt zu spät, oder die Erhöhungserklärung erläutert die Berechnung so knapp, dass der Mieter sie nicht nachvollziehen kann. Beim Heizungstausch wird der 50-Cent-Deckel übersehen und munter nach Prozenten gerechnet. Und manchmal wird schlicht die falsche Maßnahme umgelegt, denn reine Reparaturen gehören nie in die Modernisierungsumlage, egal wie teuer sie waren.

Häufige Fragen

Muss der Mieter der Erhöhung zustimmen?

Nein. Die Modernisierungserhöhung ist eine einseitige Erklärung in Textform. Der Mieter kann aber einen Härtefall einwenden und erhält ein Sonderkündigungsrecht.

Gilt die 8-Prozent-Umlage pro Jahr oder einmalig?

Die Erhöhung ist dauerhaft. Du hebst die jährliche Miete einmalig um 8 Prozent der ansatzfähigen Kosten an, und diese höhere Miete gilt dann fortlaufend.

Zählt die Modernisierungserhöhung zur Kappungsgrenze der Vergleichsmiete?

Nein. Sie hat ihre eigenen Deckel von 3, 2 oder beim Heizungstausch 0,50 Euro je Quadratmeter in sechs Jahren und bleibt bei der 20-Prozent-Grenze des § 558 BGB außen vor.

Was passiert, wenn ich die Modernisierung nicht angekündigt habe?

Umlegen kannst Du trotzdem, aber die Erhöhung wirkt erst sechs Monate später. Dazu kommt das Risiko, dass der Mieter die Maßnahme nicht dulden musste.

Kann ich Modernisierung und Vergleichsmieten-Erhöhung kombinieren?

Ja, beide Wege stehen nebeneinander und blockieren sich nicht gegenseitig. Nur mit Index- oder Staffelmiete gibt es die beschriebenen Einschränkungen.

Fazit

Die Modernisierungsumlage ist kein Selbstbedienungsladen, aber ein solides Instrument, wenn man die Reihenfolge einhält: sauber ankündigen, Erhaltungsanteil und Förderung abziehen, dann erst die Prozente rechnen und zum Schluss gegen die Quadratmeter-Deckel prüfen. Beim Heizungstausch entscheidet fast immer der 50-Cent-Deckel und nicht der Prozentsatz, das sollte in keiner Wirtschaftlichkeitsrechnung fehlen. Wer das vor der Beauftragung durchspielt statt danach, weiß vorher, welcher Teil der Investition über die Miete zurückkommt und welcher nicht.