Energieausweis bei Vermietung 2026: Pflicht, Gültigkeit, Anzeigentext

Viele Energieausweise laufen gerade aus. Wer 2014 bis 2016 neu vermietet oder gekauft hat, hat damals einen Ausweis machen lassen, und der ist nach zehn Jahren Geschichte. Solange Du nicht neu vermietest, ist das egal. Beim nächsten Mieterwechsel brauchst Du einen gültigen, und zwar schon zur Besichtigung. Dieser Artikel klärt, wann Du überhaupt einen brauchst, welche Art, was in die Anzeige gehört und wie Du in einer halben Stunde erledigst, was viele monatelang vor sich herschieben.

Warum gerade jetzt so viele Ausweise ablaufen

Den Energieausweis für Bestandsgebäude gibt es seit 2008. Richtig verbreitet hat er sich aber erst mit der Energieeinsparverordnung 2014. Seit dem 1. Mai 2014 müssen Anzeigen die Energiekennwerte nennen, und seitdem gibt es die Effizienzklassen von A+ bis H. Wer in den Jahren danach vermietet hat, kam um einen Ausweis nicht herum. Diese Ausweise wurden für zehn Jahre ausgestellt und verlieren zwischen 2024 und 2026 ihre Gültigkeit.

Ob Deiner dazugehört, steht auf der ersten Seite oben rechts: "Gültig bis". Steht dort ein Datum in der Vergangenheit, ist der Ausweis wertlos, auch wenn sich am Haus nichts geändert hat. Ausweise aus der Zeit vor Mai 2014 erkennst Du außerdem daran, dass sie keine Effizienzklasse und keine Registriernummer tragen. Die sind auf jeden Fall abgelaufen.

Wann Du einen Energieausweis brauchst

Der Energieausweis ist ein Informationsdokument für Käufer und Mietinteressenten. Daraus folgt die Regel: Du brauchst ihn, wenn Du verkaufst, vermietest oder verpachtest. Solange Dein Mieter wohnt und wohnen bleibt, brauchst Du keinen. Bestandsmieter haben keinen Anspruch auf Vorlage, auch nicht bei einer Mieterhöhung.

Drei Ausnahmen gelten selbst bei Vermietung (§ 2, § 79 und § 80 GEG):

• Kleine Gebäude mit weniger als 50 Quadratmetern Nutzfläche. Gemeint ist das ganze Gebäude, nicht die Wohnung. Ein Gartenhaus zählt, eine 45-Quadratmeter-Wohnung im Mehrfamilienhaus nicht.
• Baudenkmäler. Steht das Haus unter Denkmalschutz, entfällt die Pflicht zur Vorlage und zur Anzeigenangabe.
• Gebäude, die nicht regelmäßig beheizt oder gekühlt werden, etwa Lagerhallen oder Ställe.

Der Ausweis gilt immer für das Gebäude, nicht für die einzelne Wohnung. Vermietest Du eine Eigentumswohnung, ist der Ausweis Sache der Eigentümergemeinschaft, in der Praxis also des Verwalters. Frag rechtzeitig dort nach. Manche Verwaltungen haben ihn in der Schublade, andere müssen ihn erst beauftragen, und das kann Wochen dauern.

Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis

Es gibt zwei Arten, und sie unterscheiden sich vor allem im Preis. Der Verbrauchsausweis wertet aus, was in den letzten drei Jahren tatsächlich an Heizenergie durch das Haus gegangen ist. Er kostet online zwischen 50 und 100 Euro und ist in wenigen Tagen da. Der Bedarfsausweis rechnet das Gebäude durch: Dämmung, Fenster, Heizung, Fläche. Dafür kommt ein Aussteller ins Haus oder arbeitet mit Bauunterlagen. Rechne mit 300 bis 500 Euro, bei größeren Häusern mehr.

Wählen darfst Du nur, wenn das Gesetz Dir die Wahl lässt. § 80 Abs. 3 GEG schreibt den Bedarfsausweis vor, wenn alle drei Punkte zutreffen:

• Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen,
• Bauantrag vor dem 1. November 1977,
• und das Gebäude erfüllt nicht das Niveau der Wärmeschutzverordnung von 1977, weder von Anfang an noch durch spätere Sanierung.

Das typische Zweifamilienhaus aus den Sechzigern ohne nachträgliche Dämmung fällt also unter die Bedarfspflicht. Dasselbe Haus mit gedämmter Fassade, neuen Fenstern und gedämmtem Dach kann den Verbrauchsausweis nehmen, wenn Du den Sanierungsstand nachweisen kannst. Ab fünf Wohnungen im Haus ist die Wahl immer frei. Für Neubauten gibt es nur den Bedarfsausweis.

Ein praktischer Haken beim Verbrauchsausweis: Er braucht die Heizkostenabrechnungen oder Verbrauchsdaten von drei aufeinanderfolgenden Jahren, und der jüngste Zeitraum darf nicht älter als 18 Monate sein (§ 82 GEG). Stand das Haus länger leer oder fehlen die Abrechnungen, bleibt nur der Bedarfsausweis. Wer seine Heizkostenabrechnungen ohnehin für die Nebenkostenabrechnung sortiert hat, hat hier den Vorteil.

Vorlegen und übergeben: Der Ablauf bei der Vermietung

§ 80 Abs. 4 GEG regelt den Verkauf, Abs. 5 überträgt das auf die Vermietung. Der Ablauf hat zwei Schritte:

1. Vorlegen, spätestens bei der Besichtigung. Der Interessent muss den Ausweis oder eine Kopie sehen können. Ein Ausdruck in der Mappe reicht, das Original brauchst Du nicht mitzubringen. Gibt es keine Besichtigung, weil jemand die Wohnung ungesehen mieten will, musst Du den Ausweis unverzüglich vorlegen, sobald der Interessent danach fragt.
2. Übergeben, unverzüglich nach Vertragsschluss. Der neue Mieter bekommt den Ausweis oder eine Kopie ausgehändigt. Am einfachsten legst Du die Kopie zum Mietvertrag und lässt den Erhalt im Übergabeprotokoll quittieren.

Beauftragst Du einen Makler, treffen ihn dieselben Pflichten. Kontrollieren solltest Du es trotzdem, denn Bußgelder können auch beim Eigentümer landen.

Was in die Anzeige gehört

Sobald ein Energieausweis vorliegt, muss jede Anzeige in kommerziellen Medien fünf Angaben enthalten (§ 87 Abs. 1 GEG). Dazu zählen die großen Portale ebenso wie Kleinanzeigen im Internet oder die Zeitung. Für Wohngebäude sind das:

1. die Art des Ausweises: Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis,
2. der Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch in kWh/(m²·a), so wie er auf dem Ausweis steht,
3. der wesentliche Energieträger der Heizung, etwa Erdgas, Heizöl, Fernwärme, Strom bei einer Wärmepumpe, Holzpellets,
4. das Baujahr laut Ausweis,
5. die Energieeffizienzklasse.

Als Textbaustein sieht das so aus:

Energieausweis: Verbrauchsausweis, Endenergieverbrauch 118 kWh/(m²·a), Energieträger Erdgas, Baujahr 1984, Effizienzklasse D

Die Portale haben dafür eigene Felder, die Du beim Inserieren ausfüllst. Bei einer frei formulierten Anzeige, etwa bei Kleinanzeigen oder in der Nachbarschafts-App, musst Du den Satz selbst schreiben. Fehlt er, ist das die häufigste Stolperfalle, nicht weil das Amt kontrolliert, sondern weil Abmahnvereine und Mitbewerber Anzeigen systematisch durchsehen. Für private Vermieter ist das Risiko kleiner als für Makler, aber nicht null.

Die Effizienzklassen

Die Klasse ergibt sich aus dem Endenergiewert. Steht auf einem alten Ausweis keine Klasse, kannst Du sie mit dieser Tabelle aus Anlage 10 des GEG ablesen, für die Anzeige reicht das:

• A+: unter 30 kWh/(m²·a)
• A: 30 bis unter 50
• B: 50 bis unter 75
• C: 75 bis unter 100
• D: 100 bis unter 130
• E: 130 bis unter 160
• F: 160 bis unter 200
• G: 200 bis unter 250
• H: ab 250

Ein unsaniertes Haus aus den Siebzigern landet meist bei E bis G, ein Neubau nach heutigem Standard bei A oder A+. Die Klasse hat rechtlich keine Folgen für die Vermietung. Sie beeinflusst aber, wie schnell sich Interessenten melden, und sie ist ein Argument, wenn Du eine Modernisierung planst.

Gültigkeit: Zehn Jahre, aber nicht immer

Ein Energieausweis gilt zehn Jahre ab Ausstellung (§ 79 GEG). Das Datum steht auf der ersten Seite. Nach Ablauf brauchst Du beim nächsten Mieterwechsel einen neuen, auch wenn sich am Gebäude nichts geändert hat. Verlängern geht nicht, nur neu ausstellen.

Vorher ungültig wird der Ausweis nur in einem Fall: Du modernisierst so umfassend, dass für das Gebäude eine neue energetische Berechnung gemacht wird, zum Beispiel weil Du für die Sanierung eine Förderung mit Nachweis beantragst. Dann gehört ein neuer Ausweis dazu, und der alte gilt nicht mehr. Ein neuer Heizkessel oder neue Fenster allein lassen den Ausweis dagegen bestehen. Ob sich ein freiwilliger neuer Ausweis nach einer Sanierung lohnt, ist eine Vermarktungsfrage: Wer von F auf C gekommen ist, will das in der Anzeige auch stehen haben.

Ein Tipp für die Verwaltung: Trag das Ablaufdatum dort ein, wo Du auch die anderen Termine zum Haus hast. In KlarMiete fotografierst Du den Ausweis, die Werte werden ausgelesen und am Objekt gespeichert, und ein halbes Jahr vor Ablauf steht die Erinnerung in Deinen Fristen. So kommt der neue Ausweis nicht erst in der Woche, in der die Besichtigungen laufen.

Was ein fehlender Ausweis kostet

Wer den Ausweis nicht vorlegt, nicht übergibt oder die Anzeige ohne die Pflichtangaben schaltet, begeht eine Ordnungswidrigkeit (§ 108 GEG). Der Rahmen reicht bis 10.000 Euro. In der Praxis liegen verhängte Bußgelder gegen private Vermieter deutlich darunter, und Kontrollen durch die Behörden sind selten. Das realistische Risiko sitzt an zwei anderen Stellen:

• Abmahnungen wegen der Anzeige. Fehlende Pflichtangaben in einer Anzeige können als Wettbewerbsverstoß abgemahnt werden. Bei gewerblichen Anbietern ist das Alltag, bei privaten Vermietern kommt es auf den Einzelfall an.
• Der Mieter fragt später nach. Ein Mieter, der den Ausweis nie bekommen hat, kann ihn nachträglich verlangen. Kündigen oder mindern kann er deswegen nicht, aber es ist ein unnötiger Streitpunkt in einem Verhältnis, das Du ruhig halten willst.

Beides ist mit einer Kopie in der Vertragsmappe und einem Satz in der Anzeige erledigt.

Energieausweis und CO2-Kosten: Zwei verschiedene Dinge

Seit 2023 wird der CO2-Preis auf Heizöl und Gas zwischen Vermieter und Mieter aufgeteilt. Viele nehmen an, die Stufe dafür ergebe sich aus dem Energieausweis. Das stimmt nicht. Die CO2-Kostenaufteilung rechnet mit dem tatsächlichen Ausstoß des Abrechnungsjahres pro Quadratmeter, und der steht in der Brennstoffrechnung oder Heizkostenabrechnung, nicht im Ausweis. Ein Haus mit Effizienzklasse F kann bei mildem Winter und sparsamen Mietern in einer besseren CO2-Stufe landen als sein Ausweis vermuten lässt. Wie die Aufteilung funktioniert, steht im Artikel zur CO2-Kostenaufteilung, rechnen kannst Du sie mit dem CO2-Rechner.

Umgekehrt hilft der Energieausweis beim Blick nach vorn. Der nationale CO2-Preis geht in den nächsten Jahren in den europäischen Emissionshandel über und dürfte dabei steigen. Ein Haus in Klasse G zahlt das doppelt: über die Heizkosten der Mieter und über den Vermieteranteil an den CO2-Kosten. Zusammen mit der Pflicht zu fernablesbaren Zählern ab 2027 ist das der Grund, warum sich viele Vermieter gerade jetzt mit ihrer Heizung beschäftigen.

Dein Ablauf vor der nächsten Vermietung

1. Ausweis suchen und Datum prüfen. Gültig bis nach dem geplanten Einzug? Dann ist alles gut, Kopie in die Mappe.
2. Abgelaufen oder nicht vorhanden: Art bestimmen. Weniger als fünf Wohnungen, Bauantrag vor November 1977, nicht auf WSchV-1977-Niveau saniert? Dann Bedarfsausweis. Sonst Verbrauchsausweis, dafür die letzten drei Heizkostenabrechnungen bereitlegen.
3. Beauftragen. Verbrauchsausweise gibt es online, Bedarfsausweise beim Energieberater, Architekten oder Schornsteinfeger mit entsprechender Qualifikation. Bei Eigentumswohnungen: beim Verwalter anfragen.
4. Anzeige schreiben. Die fünf Angaben eintragen, bei freiem Text den Satz aus diesem Artikel als Vorlage nehmen.
5. Zur Besichtigung mitnehmen, bei Vertragsschluss übergeben. Erhalt im Übergabeprotokoll quittieren lassen.
6. Ablaufdatum notieren. Mit Erinnerung sechs Monate vorher.

Häufige Fragen

Muss ich dem Mieter den Energieausweis geben, wenn er schon lange wohnt?

Nein. Die Pflicht gilt gegenüber Interessenten vor Vertragsschluss und gegenüber dem neuen Mieter direkt danach. Bestandsmieter haben keinen Anspruch. Freiwillig zeigen kannst Du ihn natürlich.

Was passiert, wenn der Ausweis während des Mietverhältnisses abläuft?

Nichts. Der Ausweis muss zum Zeitpunkt der Vermietung gültig sein. Läuft er danach ab, brauchst Du erst beim nächsten Mieterwechsel oder Verkauf einen neuen.

Zweifamilienhaus von 1965, nie gedämmt: Welcher Ausweis?

Bedarfsausweis. Weniger als fünf Wohnungen, Bauantrag vor November 1977, kein Nachweis über das Niveau der Wärmeschutzverordnung 1977. Mit Dämmung von Dach und Fassade sowie neuen Fenstern kann der Nachweis gelingen, dann ist der Verbrauchsausweis erlaubt. Das prüft der Aussteller anhand Deiner Unterlagen.

Gilt die Anzeigenpflicht auch bei Kleinanzeigen oder im Aushang beim Bäcker?

Für Anzeigen in kommerziellen Medien ja, und dazu zählen Internetportale einschließlich Kleinanzeigen. Der handgeschriebene Zettel am Schwarzen Brett ist kein kommerzielles Medium. Sobald Du dieselbe Wohnung aber online stellst, gehören die fünf Angaben hinein.

Reicht eine Kopie oder muss der Mieter das Original bekommen?

Eine Kopie reicht, das sagt § 80 GEG ausdrücklich. Das Original bleibt bei Dir, weil Du es für die nächste Vermietung wieder brauchst. Ein PDF per E-Mail mit Empfangsbestätigung erfüllt den Zweck ebenso.

Ich habe eine Wohnung in einem Haus mit 12 Parteien. Wer besorgt den Ausweis?

Der Ausweis gilt für das ganze Gebäude und wird von der Eigentümergemeinschaft beauftragt, in der Praxis durch den Verwalter. Du hast Anspruch darauf, ihn für Deine Vermietung zu bekommen. Melde Dich früh, denn ein Bedarfsausweis für ein größeres Haus braucht Vorlauf.

Muss ich den Ausweis erneuern, wenn ich eine neue Heizung einbaue?

Nicht zwingend. Der alte Ausweis bleibt gültig, solange keine neue energetische Gesamtberechnung für das Gebäude gemacht wird. Sinnvoll ist ein neuer Ausweis trotzdem oft, weil die bessere Klasse in der Anzeige mehr wert ist als die 50 bis 100 Euro für den Verbrauchsausweis. Beachte aber: Der Verbrauchsausweis braucht drei Jahre Verbrauchsdaten, nach einem Heizungstausch spiegelt er die neue Anlage also erst mit Verzögerung.

Dieser Artikel gibt den Stand September 2026 wieder und ist eine Orientierung für die Praxis, keine Rechtsberatung. Die Ausnahmen des Gebäudeenergiegesetzes sind kleinteilig; im Zweifel klärt der Aussteller des Energieausweises oder Dein Vermieterverein, was für Dein Gebäude gilt.