Mietrechtsreform 2026 (Miete II): Was sich für private Vermieter ändert

Die Mietrechtsreform, die unter dem Namen "Miete II" läuft, ist noch nicht beschlossen, aber sie ist weit gekommen. Das Kabinett hat den Entwurf im April verabschiedet, der Bundestag hat ihn im Juli in erster Lesung beraten, seitdem liegt er im Rechtsausschuss. In den Schlagzeilen geht es fast nur um die Indexmiete. Für private Vermieter sind andere Teile oft wichtiger: wer möbliert oder auf Zeit vermietet, wer Mietrückstände hat und kündigen will, wer eine kleinere Modernisierung plant. Dieser Artikel geht die Punkte einzeln durch, sagt, ab wann sie gelten würden, und was Du schon jetzt tun kannst.

Wo das Gesetz gerade steht

Der offizielle Name ist "Gesetz zur Änderung des Rechts der Wohn- und Geschäftsraummiete", Bundestagsdrucksache 21/6807. Die Stationen bisher:

• Februar 2026: Referentenentwurf des Justizministeriums. Aus dieser Fassung stammt der Indexmiete-Deckel bei 3,5 Prozent, der bis heute durch viele Artikel geistert. Er ist im weiteren Verfahren gestrichen worden.
• 29. April 2026: Die Bundesregierung beschließt den Regierungsentwurf.
• 9. Juli 2026: Erste Lesung im Bundestag, Überweisung an den Ausschuss für Recht und Verbraucherschutz.

Ein Termin für die Verabschiedung steht nicht fest. Die Union hat in der ersten Lesung Änderungen angekündigt, vor allem bei der Kurzzeitvermietung (flexibler statt starrer Obergrenze) und bei der Schonfrist (nur in angespannten Wohnungsmärkten). Was unten steht, ist also der Stand des Regierungsentwurfs. Einzelheiten können sich bis zum Beschluss noch ändern.

Wichtig für die Planung: Die Regeln treten nicht alle gleichzeitig in Kraft. Die Teile zur Kurzzeitvermietung und zum Möblierungszuschlag gelten erst ab dem ersten Tag des vierten Monats nach der Verkündung, damit sich Vermieter darauf einstellen können. Alles andere gilt ab dem Tag nach der Verkündung.

Die Änderungen auf einen Blick

• Kurzzeitvermietung: Ausnahme vom normalen Mieterschutz nur noch bei besonderem, vorübergehendem Bedarf des Mieters und höchstens sechs Monaten, verlängerbar auf acht. Gilt für neue Verträge, überall.
• Möblierte Wohnungen: Der Möblierungszuschlag bekommt eine Formel und muss vor Vertragsschluss genannt werden. Relevant dort, wo die Mietpreisbremse gilt. Gilt für neue Verträge.
• Indexmiete: Der Teil der Inflation über 3 Prozent im Jahr zählt nur zur Hälfte, aber nur in Gebieten, die das Land per eigener Verordnung bestimmt. Gilt auch für bestehende Verträge.
• Schonfrist: Zahlt der Mieter alle Rückstände nach, wird künftig auch eine ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs unwirksam, einmal pro Mietverhältnis.
• Modernisierung: Das vereinfachte Verfahren nach § 559c BGB gilt künftig bis 20.000 Euro statt 10.000 Euro je Wohnung. Dazu ein paar Anpassungen rund um den Heizungstausch.

Kurzzeitvermietung: sechs Monate und ein echter Grund

Wer eine Wohnung nur "zum vorübergehenden Gebrauch" vermietet, ist heute von vielen Schutzvorschriften befreit: keine Mietpreisbremse, kein Kündigungsschutz, keine Kappungsgrenze. Wie lange "vorübergehend" sein darf, stand nirgends. Die Gerichte haben mal vier Monate akzeptiert und mal sieben Monate als zu lang angesehen. Genau diese Unklarheit wurde in Großstädten genutzt, um Wohnungen möbliert und befristet an Menschen zu vermieten, die eigentlich eine dauerhafte Bleibe suchten.

Der Entwurf schreibt in § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB zwei Bedingungen fest, die beide erfüllt sein müssen:

1. Ein besonderer, vorübergehender Bedarf beim Mieter. Die Begründung nennt als Beispiele Projekte, Montagearbeiten, Messen und Praktika. Wer einfach eine Wohnung sucht, hat keinen vorübergehenden Bedarf, auch wenn der Vertrag nur ein halbes Jahr läuft.
2. Höchstens sechs Monate. Ergibt sich nach Mietbeginn ein längerer Bedarf, etwa weil das Praktikum verlängert wird, darf der Vertrag auf insgesamt bis zu acht Monate wachsen, auch in mehreren Schritten.

Wird die Grenze überschritten, gilt ab diesem Moment das normale Mietrecht, mit Mietpreisbremse und Kündigungsschutz. Das gilt ausdrücklich auch dann, wenn der Mieter nach Vertragsende einfach wohnen bleibt und Du nicht widersprichst (§ 545 BGB). Einen neuen Kurzzeitvertrag direkt anzuhängen, hilft nicht. Ein Vorteil bleibt: Für echte Kurzzeitverträge darfst Du eine kürzere Kündigungsfrist vereinbaren.

Die neue Grenze gilt nur für Verträge, die nach dem Inkrafttreten geschlossen werden. Laufende Kurzzeitverträge werden nach den bisherigen Regeln beurteilt. Wer Monteurzimmer oder Wohnungen für Praktikanten vermietet, sollte sich angewöhnen, den Anlass im Vertrag festzuhalten. Ohne dokumentierten Anlass ist die Ausnahme im Streitfall schwer zu belegen.

Möblierte Wohnungen: der Zuschlag bekommt eine Formel

Die Mietpreisbremse gilt heute schon für möblierte Wohnungen. Das Problem ist die Rechnung: Die Mietspiegel erfassen Möbel meist nicht, also weiß niemand genau, wie viel Aufschlag erlaubt ist. Der Entwurf löst das im neuen § 556d Abs. 1a BGB mit zwei Wegen.

Weg 1: Zeitwert. Angemessen ist ein Zuschlag von höchstens 1 Prozent des geschätzten Zeitwerts der Möbel pro Monat, bezogen auf den Tag des Vertragsschlusses. Möbel im Zeitwert von 6.000 Euro erlauben also bis zu 60 Euro im Monat. Der Zeitwert darf geschätzt werden, ein Gutachten ist nicht nötig. Im Streit musst Du aber Anhaltspunkte liefern können, etwa Rechnungen oder aktuelle Marktpreise. Abgewohnte Möbel ohne Wert rechtfertigen keinen Zuschlag.

Weg 2: Pauschale. Bei einer voll ausgestatteten Wohnung wird vermutet, dass ein Zuschlag bis 10 Prozent der Nettokaltmiete für die unmöblierte Wohnung angemessen ist. Bei 900 Euro Nettokaltmiete sind das 90 Euro. "Voll ausgestattet" heißt: Der Mieter kann sofort dauerhaft einziehen, ohne selbst wesentliche Möbel zu kaufen. Geschirr und Besteck spielen keine Rolle. Für Teilmöblierung gibt es keine Pauschale, dort bleibt nur der Zeitwert. Der Mieter kann die Vermutung widerlegen, wenn die Einrichtung den Zuschlag offensichtlich nicht wert ist. Umgekehrt darfst Du bei hochwertiger Einrichtung mehr verlangen, wenn Du den Zeitwert belegen kannst.

Was der Mietspiegel schon berücksichtigt, zählt nicht doppelt. Die typische Einbauküche ist in vielen Mietspiegeln ein Ausstattungsmerkmal. Dann fällt sie aus dem Zuschlag heraus, und die 10-Prozent-Vermutung greift nicht mehr, weil der Rest keine Vollausstattung mehr im Sinne des Gesetzes ist.

Die Auskunftspflicht ist der eigentliche Hebel. Nach dem neuen § 556g Abs. 1b BGB musst Du dem Mieter vor Vertragsschluss unaufgefordert und in Textform mitteilen, wie hoch der Möblierungszuschlag ist. Vergisst Du das, gilt die Wohnung für die Mietpreisbremse als unmöbliert vermietet. Der Mieter kann dann die Miete auf das Niveau einer leeren Wohnung drücken, obwohl die Möbel drinbleiben. Holst Du die Auskunft nach, endet diese Folge zwei Jahre danach. Praktisch heißt das: Im Mietvertrag Grundmiete und Möblierungszuschlag als zwei getrennte Beträge ausweisen und dem Interessenten den Entwurf vor der Unterschrift schicken.

Diese Regeln gelten nur für neue Verträge und nur dort, wo die Mietpreisbremse gilt. Außerhalb dieser Gebiete gibt es keine Obergrenze für die Miete bei Vertragsbeginn, also auch keine für den Zuschlag. Bei einer späteren Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete dürfte die Formel trotzdem als Orientierung dienen, das sagt die Begründung ausdrücklich.

Indexmiete: Halbierung über 3 Prozent

Wer einen Indexmietvertrag hat, gibt heute die Veränderung des Verbraucherpreisindex eins zu eins weiter. Nach dem Entwurf (§ 557b Abs. 4 BGB) bleibt die Hälfte dessen, was in einem Jahr über 3 Prozent liegt, unberücksichtigt. Steigt der Index um 5 Prozent, darfst Du 4 Prozent weitergeben. Bei 3 Prozent oder weniger ändert sich nichts. Die Grenze gilt je Jahr ab Mietbeginn oder letzter Erhöhung. Wer mehrere Jahre nicht erhöht hat, wird nicht schlechter gestellt, weil jedes Jahr einzeln betrachtet wird.

Zwei Einschränkungen machen die Regel kleiner, als sie klingt:

• Sie gilt nur, wo das Land es anordnet. Die Landesregierung muss die Gebiete per eigener Rechtsverordnung bestimmen, jeweils für höchstens fünf Jahre. Dass in Deiner Stadt die Mietpreisbremse gilt, reicht allein nicht. Bis das Land handelt, bleibt es auch nach dem Inkrafttreten bei eins zu eins.
• Maßgeblich ist der Zugang Deiner Erhöhungserklärung. Die Regel gilt auch für bestehende Verträge, aber nur für Erklärungen, die dem Mieter zugehen, wenn die Wohnung schon in einem ausgewiesenen Gebiet liegt. Eine Erhöhung, die vorher zugegangen ist, bleibt wirksam, auch wenn sie erst später fällig wird.

Solange die Inflation unter 3 Prozent bleibt, bekommst Du davon nichts mit. Die Regel zielt auf Jahre wie 2022 und 2023. Die Details mit Rechenbeispielen stehen im Artikel Indexmiete 2026: berechnen, erhöhen und der neue Deckel. Was die Halbierung bei Deinem Vertrag ausmachen würde, zeigt der Indexmiete-Rechner, der heutige Rechtslage und Entwurf nebeneinanderstellt.

Schonfrist: Nachzahlung rettet auch vor der ordentlichen Kündigung

Heute gilt eine merkwürdige Doppelspur. Kündigst Du wegen Mietrückstand fristlos, kann der Mieter die Kündigung unwirksam machen, indem er innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage alles nachzahlt oder das Jobcenter die Übernahme zusagt. Deshalb sprechen Vermieter und ihre Anwälte fast immer zusätzlich eine ordentliche Kündigung aus. Die bleibt nach der Rechtsprechung des BGH wirksam, auch wenn der Mieter nachzahlt.

Der Entwurf überträgt die Schonfrist auf die ordentliche Kündigung (neuer § 573 Abs. 4 BGB). Zahlt der Mieter vollständig nach, ist auch die ordentliche Kündigung vom Tisch, und zwar unabhängig davon, ob der Rückstand für eine fristlose Kündigung gereicht hätte. Das gilt für Mietrückstände und für eine nicht gezahlte Kaution. Zwei Grenzen gibt es:

• Nur einmal pro Mietverhältnis. Wer ein zweites Mal in Rückstand gerät, kann die ordentliche Kündigung nicht mehr durch Nachzahlen beseitigen.
• Nur der Zahlungsgrund fällt weg. Stützt Du die Kündigung zusätzlich auf dauernd unpünktliche Zahlung und trägt dieser Grund für sich allein, bleibt sie wirksam.

Die Regel gilt nur für Pflichtverletzungen nach dem Inkrafttreten. Ältere Rückstände werden nach dem bisherigen Recht beurteilt. Für private Vermieter heißt das vor allem: Die Kündigung verliert als Druckmittel an Gewicht, das frühe Mahnen gewinnt. Wer einen Rückstand erst nach drei Monaten bemerkt, hat ein größeres Loch und am Ende trotzdem den Mieter in der Wohnung. Mit einem monatlichen Blick auf die Zahlungseingänge und einer freundlichen ersten Erinnerung in der ersten Woche lösen sich die meisten Fälle, bevor es um Kündigungen geht.

Modernisierung: vereinfachtes Verfahren bis 20.000 Euro

Für kleinere Modernisierungen gibt es seit 2019 das vereinfachte Verfahren nach § 559c BGB: Du ziehst pauschal 30 Prozent als Erhaltungsanteil ab, statt Reparatur und Modernisierung Posten für Posten zu trennen, und die Ankündigung wird einfacher. Bisher geht das nur bis 10.000 Euro Kosten je Wohnung. Der Entwurf verdoppelt die Grenze auf 20.000 Euro, weil die Baupreise seitdem stark gestiegen sind. Damit fällt zum Beispiel ein Fenstertausch in einer größeren Wohnung wieder ins einfache Verfahren.

Entscheidend ist das Datum der Ankündigung. Hast Du eine Maßnahme vor dem Inkrafttreten angekündigt, bleibt es bei 10.000 Euro, auch wenn die Mieterhöhung erst danach kommt. Wer eine Maßnahme zwischen 10.000 und 20.000 Euro plant und nicht in Eile ist, kann mit der Ankündigung warten, bis das Gesetz gilt.

Daneben räumt der Entwurf ein paar Ungereimtheiten rund um den Heizungstausch nach dem Gebäudeenergiegesetz auf. Der Einbau einer neuen Heizung nach § 555b Nr. 1a BGB wird wie die energetische Modernisierung behandelt: Drei Monate lang darf der Mieter wegen der Bauarbeiten nicht mindern. Die Modernisierungsankündigung muss künftig auch bei einer Erhöhung nach § 559e den erwarteten Erhöhungsbetrag nennen. Und bei einer Staffelmiete ist die Umlage nach § 559e ausgeschlossen, wie bei den anderen Modernisierungserhöhungen auch. Wie die Umlage im Einzelnen funktioniert, steht im Artikel zur Modernisierungsmieterhöhung, rechnen kannst Du sie mit dem Modernisierungsumlage-Rechner.

Was Du jetzt schon tun kannst

1. Deine Verträge sortieren. Welche Wohnungen sind Indexmiete, welche möbliert, welche auf Zeit vermietet? Für alle anderen ändert sich wenig.
2. Möblierte Neuvermietung vorbereiten. Möbelrechnungen heraussuchen oder den Zeitwert grob schätzen, den Zuschlag im Vertragsmuster als eigene Zeile ausweisen und einen Satz zur Auskunft vor Vertragsschluss einbauen.
3. Kurzzeitverträge prüfen. Steht der Anlass des Mieters im Vertrag? Liegt die geplante Dauer unter sechs Monaten? Verträge, die jetzt laufen, sind nicht betroffen, der nächste schon.
4. Indexmiete durchrechnen. Liegt die Wohnung in einer Stadt mit angespanntem Markt, im Rechner einmal durchspielen, was bei höherer Inflation übrig bliebe. Handlungsbedarf gibt es erst, wenn das Land eine Verordnung erlässt.
5. Größere Modernisierung zeitlich planen. Kosten zwischen 10.000 und 20.000 Euro je Wohnung: Ankündigung möglichst nach dem Inkrafttreten.
6. Zahlungseingänge monatlich prüfen. Das ist ohnehin sinnvoll und wird mit der neuen Schonfrist wichtiger. In KlarMiete zeigt die Mieteingang-Übersicht auf einen Blick, wer diesen Monat noch nicht bezahlt hat.

Häufige Fragen

Gilt Miete II schon?

Nein. Stand Ende September 2026 liegt der Entwurf im Rechtsausschuss des Bundestags. Bis zur Verkündung gilt das bisherige Recht, danach teilweise erst mit vier Monaten Verzögerung.

Muss ich meine bestehenden möblierten Mietverträge ändern?

Nein. Die Regeln zum Möblierungszuschlag und zur Kurzzeitvermietung gelten nur für Verträge, die nach dem Inkrafttreten geschlossen werden. Für laufende Verträge bleibt es beim bisherigen Recht, das allerdings auch heute schon eine angemessene Miete verlangt, wo die Mietpreisbremse gilt.

Ich vermiete eine möblierte Einliegerwohnung auf dem Land. Betrifft mich das?

Der Möblierungszuschlag nur, wenn Deine Gemeinde unter die Mietpreisbremse fällt. Die Sechs-Monats-Grenze für Kurzzeitvermietung gilt dagegen überall. Vermietest Du auf Dauer, spielt sie keine Rolle.

Ist der Indexmiete-Deckel bei 3,5 Prozent nun beschlossen?

Nein, den gibt es im aktuellen Entwurf nicht mehr. Er stand nur im Referentenentwurf vom Februar 2026. Der Regierungsentwurf halbiert stattdessen den Teil über 3 Prozent, und nur in Gebieten, die das Land eigens bestimmt.

Kann ich noch schnell eine Indexerhöhung verschicken, bevor die Regel kommt?

Das kannst Du, sobald die Voraussetzungen erfüllt sind: Die Miete muss seit mindestens einem Jahr unverändert sein, und die Erklärung muss in Textform die Indexstände nennen. Maßgeblich ist der Zugang beim Mieter. Liegt die Indexsteigerung unter 3 Prozent im Jahr, würde die neue Regel aber ohnehin nicht greifen, Eile ist dann unnötig.

Mein Mieter hat schon einmal nachgezahlt. Gilt die neue Schonfrist trotzdem?

Die Einmal-Regel zählt nur Fälle, in denen eine ordentliche Kündigung nach neuem Recht durch Nachzahlung unwirksam geworden ist. Frühere Nachzahlungen bei einer fristlosen Kündigung zählen dafür nicht. Für die fristlose Kündigung gilt weiter die bisherige Regel: Die Schonfrist hilft nicht, wenn der Mieter sie in den letzten zwei Jahren schon genutzt hat.

Dieser Artikel gibt den Stand des Regierungsentwurfs (Bundestagsdrucksache 21/6807) vom 27. September 2026 wieder. Das Gesetz ist noch nicht beschlossen, einzelne Regeln können sich im parlamentarischen Verfahren ändern. Der Artikel ist eine Orientierung für die Praxis und keine Rechtsberatung; im Einzelfall hilft Dein Vermieterverein oder eine Anwältin für Mietrecht.